住宅ローン借り換えの目安は、一般的に下記のように言われています。
1、1,000万以上のローン残高がある
2,10年以上の返済期間が残っている
3,金利差が1%以上を下がる
借り換えにかかる手数料や諸費用を含めて試算して、メリットが出るという場合の基準となる目安です。
最近では保証料が無料で住宅ローンを借り換えられる金融商品も登場しているので、実際のところはもう少し基準は条件的に下がっているといえます。
例えば金利差が1%以上を下がらなくても、諸費用のコストが抑えられることで借り換えメリットが出る場合が意外に多いのです。
さらに金融機関によって諸費用のコストは変わってきますので、複数の住宅ローンを比較してみる必要があります。
住宅ローン借り換えのメリットを試算する方法
住宅ローンの比較をする場合に一番簡単なのは、インターネットを利用して各金融機関・銀行の借り換えシミュレーションをしてみることです。
公式サイトで無料で返済シミュレーションなどができるので、残債や金利条件などを入力のうえ試算してみましょう。
インターネット上で返済シミュレーションがすぐに確認できるので、その金融機関の住宅ローンに借り換えることでどれくらいのメリットが出るかが一目瞭然となります。
その際に諸費用なども具体的な金額が表示されるので、総返済額だけでなく諸費用の部分もしっかりと比較できるようにエクセルなどの表にまとめておくと比較しやすいです。
住宅ローンの借り換えシミュレーションをする場合に、入力項目で迷うのはどの金利パターンを利用するかということです。
固定金利か変動金利のどちらを選ぶかで、借り換えのメリットはかなり変わってきます。
現状ですと低金利の変動金利を選んだ方が、返済額はかなり抑えられます。
特に現在の住宅ローンが固定金利で借り入れをしている場合、変動金利で借り換えをするとびっくりするぐらい毎月の支払い額が安くなったりします。
もちろん総返済額を減らすことが住宅ローン借り換えの大きな目的なので、金利の安い変動金利を選択するという方法もあります。
しかし、変動金利は直近の返済額が安くなる反面、将来的な金利上昇リスクも大きくなるということを理解しておかないといけません。
特に返済期間がまだ長い場合は、金利上昇リスクは予測しにくいこともあり家計に大きな負担を与える可能性もあります。
幾ら返済をしても利息ばかり返済している状態で、元金が全く減らないという状態にならないとも限りません。
それでも低金利の変動金利を利用したいなら
残りの返済期間や返済額を考慮した上で、金利が上昇した場合でも滞りなく返済できるくらいの返済比率であれば変動金利を選択するという方法もあります。
また、返済期間が短期間に設定できるのであれば、金利が上昇のリスクは低減することができます。
今後の金利動向を考えた上で、長期間の住宅ローン返済を変動金利で組むというのは得策ではありません。
将来的には大幅な金利上昇ははあっても、これ以上大幅に金利が下がる可能性はほとんどないからです。
いつまで今のような低金利時代が続くかも分かりませんので、金利変動に対応できる状態でないとメリットのしっぺ返しで大きなダメージを受けることになりかねません。
今回が最後の住宅ローン借り換えと思って下さい
事務手数料なども考えると、今回が最後の住宅ローンの借り換えという方も多いでしょう。
そうなると、多少返済額のメリットは少なくなってもリスクの少ない住宅ローンを選択することをおすすめします。
まずはいろいろな銀行の公式サイトで、住宅ローンの返済シミュレーションをしてみてください。
その中である程度リスク回避した金利プランで試算して、その中で魅力的な住宅ローンを提供している銀行に借り換え審査を申し込んでみるとスムーズに進めることができます。
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